Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Цена

На протяжении многих лет было ясно: покупать «первичку» выгоднее, потому что она дешевле. Но в последние три года это правило не работает. После начала пандемии и запуска льготной ипотеки цены на новостройки полетели вверх и сначала сравнялись с «вторичкой», а затем и обогнали ее.

Хотите купить «однушку» или «двушку» в новостройке Москвы? Выбирайте предложения на Циан, которые подходят под ваши запросы

Сегодня средняя цена 1 кв. м жилья в российских городах-миллионниках — 138 тыс. рублей на первичном рынке и 124 тыс. — на вторичном. Поэтому, если важна цена, выгоднее покупать готовое жилье.

1 кв. м в новостройке дороже 1 кв. м на «вторичке» во всех крупных городах России. Более-менее одинаковая стоимость — в Уфе (109 и 106 тыс. рублей соответственно). В остальных городах «первичка» ощутимо дороже готового жилья. Например, в Петербурге разница 30 тыс. рублей (231 и 201 тыс. рублей), в Нижнем Новгороде — 25 тыс. (144 и 119 тыс. рублей), в Краснодаре — 20 тыс. (137 и 117 тыс. рублей). В Москве разница между новостройками и готовым жильем составляет 8 тыс. рублей (312 и 304 тыс. рублей).

По данным Циан.Аналитики

Пока ипотека на новостройки по-прежнему гораздо выгоднее ипотеки на готовое жилье, а значит, строящийся метр не сдаст позиции и будет оставаться дороже «вторички».

Локация

Принято считать, что новостройки возводятся в новых локациях, которые априори хуже развитых районов с готовым жильем. Если речь идет о массовом строительстве, обычно так и есть.

Но если класс новостройки выше, ее месторасположение не уступает, а часто и превосходит уже сложившиеся районы. Например, в случае точечного строительства жилого дома на месте снесенной постройки в центре города (чаще премиум-класс) или застройки бывшего промышленного квартала, когда новое жилье (как правило, бизнес-класс) появляется на площадях, которые занимали выведенные за черту города заводы.

«И районы новой застройки, и локации, где в основном сосредоточены старые дома, разнятся по своим характеристикам. Поэтому потенциальным покупателям следует начать с изучения окружения, посмотреть новости о стартах проектов и планах девелоперов и, конечно, съездить на место».

Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)

Если проект строится в развитой локации, рядом с высокой долей вероятности будут и школа, и детский сад, и поликлиника. Деревья будут высокими, транспортная доступность — хорошей. А вот продуктовых магазинов в центральных районах города часто не хватает. По мнению экспертов, с точки зрения развития оптимальны локации, застроенные в последней четверти прошлого века. В них обычно мало эстетики, но достаточно инфраструктуры.

Ликвидность

Если цены на жилье растут, вкладывать деньги можно в любые объекты — от строящихся домов до старых, требующих ремонта. Но сегодня на рынке наблюдается стагнация: цены и на первичном, и на вторичном рынке стоят. Более того, и застройщики, и продавцы готового жилья предлагают скидки: первые заявляют о них заранее, вторые готовы торговаться с реальным покупателем, снижая цену.

Что касается проверенной годами схемы «купи на котловане — продай перед сдачей», то после введения эскроу-счетов она стала менее доходной, а в последний год — вообще сомнительной. Гарантировать, что объект через год–два станет дороже и хотя бы покроет инфляцию, нельзя. А после сдачи он и вовсе рискует потерять в цене.

Впрочем, некоторые квартиры действительно могут заметно дорожать. Вторичное жилье растет в цене в случае открытия метро или появления другой значимой инфраструктуры, уточняет Виктория Кирюхина, ведущий аналитик Циан. Так происходит, например, с хрущевками, которые попадают в программу реновации: они дорожают в полтора раза и больше.

Меньше других за пять лет подросли в цене квартиры, появившиеся за последние 20 лет: их стоимость в 2016-м была уже выше рынка (по сравнению с домами, построенными в прошлом столетии). А значит, у собственников не было шансов поднять цены, в то время как квартиры с более низкой ценовой базой имели хороший задел для роста стоимости.

Пока о восстановлении рынка речь не идет, уверены аналитики Циан. Как минимум в ближайшие месяцы продолжится стагнация цен.

Риски

Риск остаться без денег и без квартиры существует при покупке жилья как в новостройке, так и во «вторичке». Но эти риски вполне реально минимизировать или даже устранить.

Основной риск при покупке квартиры в новостройке — девелопер обанкротится и не достроит дом. Впрочем, с новой схемой проектного финансирования и использованием эскроу-счетов банкротство застройщика уже не угрожает покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме. 

Новостройки от надежных застройщиков — на Циан

Зато к потерям относятся время ожидания готовности объекта, а также инфляционные риски, говорит Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Другие риски при покупке строящейся квартиры связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: по факту может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.

При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. «Тщательной проверки требует само наличие титула (права собственности), отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на отчуждаемый объект, в том числе права пользования, — перечисляет Вероника Перфильева. — Продавца просят предоставить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, сведения о том, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения продаваемого объекта, за счет каких средств была оплачена покупка».

Саму квартиру — от планировки и ремонта до запаха помещения — вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.

«Поскольку риск утраты покупателем права собственности на объект, приобретенный на вторичном рынке, полностью исключить нельзя, риски дольщика оцениваются как менее значительные — при условии, если для оплаты строящегося объекта используется эскроу-счет».

Вероника Перфильева,адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Транспортная доступность

Здесь безоговорочно лидируют районы старой застройки и вторичное жилье. Во-первых, в таких локациях уже сформированы магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.

Новое жилье (если речь не идет о Москве) возводится в слабо развитых локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить десятки домов — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей села, которое было на месте выросшего за пару лет города.

Да, скорее всего, потом здесь будет проложена еще одна дорога или расширена уже имеющаяся, но какое-то время жителям новостроек придется постоять в ежедневных пробках.

Инфраструктура

С одной стороны, инфраструктура заселенного развитого района давно сформирована и должна быть более развитой, чем инфраструктура квартала новостроек. С другой — если в старом районе первые этажи отданы под жилье, магазинов и предприятий услуг в шаговой доступности будет не хватать. И тогда вперед выйдет новый район, где первые этажи отданы под коммерцию. В трех минутах ходьбы у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и еще много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро.

Обычно в масштабных районах застройки быстро формируется мощный локальный спрос на большинство коммерческих услуг, объясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Поэтому нежилые помещения на первых этажах в таких комплексах заполняются арендаторами в течение полутора лет после заселения.

С развлекательной инфраструктурой сложнее. «Сейчас она концентрируется в основном в крупных торговых центрах, которые в последние годы застройщики нечасто предусматривают», — уточняет эксперт.

Социальные объекты

Если говорить о тенденции в целом, то в развитых районах с давно построенным жильем социальных объектов больше: как правило, количество школ и поликлиник приведено к нормативу. В новых районах жилье традиционно строится раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не хватает школ, детских садов и больниц поблизости.

Правда, есть регионы-исключения. «Строительство детских садов, школ, спортивных комплексов нередко предусматривается в рамках инвестиционных контрактов, чтобы соблюсти региональные нормативы градостроительного проектирования», — ссылается на московский подход Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

«Для Москвы нехарактерна ситуация, когда в рамках проекта возводятся исключительно жилые корпуса, а инфраструктура формируется по остаточному принципу. Такой комплекс не будет пользоваться спросом. Поэтому многие застройщики предусматривают социальные объекты уже в рамках первых очередей строительства».

Надежда Коркка,управляющий партнер компании «Метриум»

В Петербурге городские власти тоже требуют строить социальные объекты параллельно с жильем, причем в последнее время — всё более настойчиво. Грустный опыт застройки намыва Васильевского острова, где не хватает не только соцобъектов, но и просто дорог, показал несовершенство существующих правил строительства.

Дворы

По благоустройству дворов однозначно выигрывают новые районы. Придомовую территорию, состоящую из одной сплошной парковки (как делали застройщики в экономклассе 10–15 лет назад), сегодня не увидеть даже в самом недорогом новом проекте.

Двор без машин, детские и спортивные площадки, променады, беседки, зоны для отдыха — всё это редко удастся найти в таком разнообразии в старых районах. А в центре города рядом с жилыми домами не всегда получится найти даже детскую площадку.

Планировки

Жизнь семьи за последние десятилетия изменилась, а вместе с ней и представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, как и маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, ушли в прошлое. Современная планировка, в которой удобно жить в XXI веке, — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха.

На вторичном рынке этим требованиям соответствует либо построенный в последние 10 лет дом, либо более старая квартира с перепланировкой. Выбор и того и другого на рынке невелик, да и безопасность проведенной перепланировки лучше проверить.

Ищете объявления о продаже студии или «однушки», в которых сразу можно рассмотреть планировки? На Циан таких более 30 тыс. — есть из чего выбрать!

Доля современных планировок в новостройках постоянно растет. В крупных городах евроформат вытесняет привычные варианты: так, в Петербурге каждая третья квартира в новостройке комфорт-класса имеет европланировку. Но даже если застройщик предлагает классический вариант с отдельной кухней, на рынке практически не встретить кухни площадью 4–6 кв. м, которые типичны для массовых серий домов 1950–1970-х годов.

Вам принципиальна планировка? Лучше отдать предпочтение именно новостройке.

Сроки заселения

Бывает, что скорость переезда — критерий номер один. И тогда, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки и переезд уйдет не больше месяца. Тогда как сдача новостройки иногда затягивается на годы.

Если человек снимает жилье или оформляет ипотеку, этот вопрос становится еще более острым. Во «вторичку» можно переехать сразу, а траты на многомесячную аренду съемного жилья в ожидании новой квартиры стоит включить в бюджет ее покупки.

Резюме. И у готового жилья, и у новостройки есть свои плюсы и минусы. Какие из них перевешивают — решать покупателю. Если вам важны хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в 10 минутах ходьбы и нет времени ждать — выбирайте вторичный рынок. Если в приоритете — современная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками и меньшие риски, оптимальным выбором станет новостройка.

Источник https://kaluga.cian.ru/stati-vtorichka-ili-novostrojka-kakuju-kvartiru-luchshe-kupit-321081/