
Купить или снимать? Извечную дилемму решить вряд ли удастся, зато можно посчитать, какая стратегия сейчас более предпочтительна и как долго будет окупаться купленная на вторичном рынке квартира. А уж цифры подскажут вам верный выбор.
Перекати-поле
Юлия Ф. родилась в Москве, в 16 лет отправилась учиться в Чехию, оттуда переехала в Норвегию, потом вернулась на родину и теперь ездит по всей стране — работает фрилансером на удаленке.
«Никогда я не жила на одном месте дольше трех лет, если не считать детство и отрочество. Мне кажется, привычная предыдущим поколениям оседлость теперь вообще не в тренде: работая на удаленке или будучи свободным художником гораздо интереснее арендовать разные виды жилья в разных уголках мира. Так, я три года жила в чешском кампусе, полгода провела в Бергене, а затем жила с друзьями в двухуровневой квартире в Новосибирске — всё это невероятный опыт!»
Мама Юлии, Марина, по-прежнему живет в Москве и дочь поддерживает не во всем: «Пока ей 30, она хочет и может мотаться по городам, это одно. Но потом она заведет семью и детей, а в далеком будущем выйдет на пенсию: где и как она будет жить? Мы с отцом волновались и купили ей квартиру. Сейчас ее сдаем, пытаясь окупить, хотя выплачивать кредит придется еще 12 лет. Пусть Юля говорит, что это скучно, зато так надежнее».
Извечный спор отцов и детей: есть ли смысл всю жизнь выплачивать ипотеку за жилье (зато свое), как быстро оно окупится и не лучше ли просто прожить эту жизнь в разных городах и странах на съемных квартирах? Ответы на эти вопросы лежат в финансовой плоскости.
Считаем на пальцах
Проще всего оценить перспективы на конкретном примере: Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, рассматривает такой вариант. Предположим, вы покупаете под сдачу квартиру без ипотечного кредита, выплачивая сразу 100% стоимости. Допустим, это 20-метровая студия в Западном Дегунине, в пяти минутах от метро. Сейчас такая квартира обойдется примерно в 8,7 млн рублей.
Если купить такую квартиру и сдавать ее за 35 тыс. рублей в месяц, то за год можно получить 420 тыс. рублей. Вычтем ежемесячные платежи за ЖКУ (это около 4 тыс. рублей, или 48 тыс. рублей в год). Оплата налога в качестве самозанятого (4%) потребует еще 16,8 тыс. рублей в год, налог на недвижимость и вовсе платить не придется (жилье до 20 «квадратов» им не облагается).
Итоговая прибыль в год равна 355 тыс. рублей. Получается, что доходность составляет 4,1% при нынешних арендных ставках (вполне вероятно, они, как и ставка налога, будут корректироваться), а отбить затраченные 8,7 млн рублей удастся через 24,5 года.
Но это очень примитивный расчет: ведь и квартира меняется в цене. Вот иллюстрация. В начале 2020 года квартира стоила 6 млн рублей. Следующие два с половиной года хозяева сдавали ее по 35 тыс. рублей в месяц, что принесло им 1,05 млн рублей дохода от аренды. Цены выросли, и сейчас собственники продали ту же самую квартиру уже за 9,3 млн рублей. Таким образом, прибыль — около 4,3 млн рублей за два с половиной года, которые прошли с момента приобретения. Даже если вычесть из этой суммы налоги, комиссию агенту, оплату ЖКУ и возможный дисконт, доходность получается неплохой.
Таким образом, есть не только аренда, но и сочетание аренды и продажи — комбинирование этих сценариев позволяет получать вполне интересные цифры. А еще не стоит забывать: беря квартиру в ипотеку, многие покупатели возвращают кредит досрочно, экономя на процентах.
Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры
|
Покупка в ипотеку |
Аренда |
Кому подходит? |
молодым семьям и одиноким людям, которые уверены в стабильности дохода и желании осесть в одном городе |
свободным, мобильным, готовым к жизненным и территориальным переменам, а также тем, кто не готов связываться с долговременными обязательствами |
Плюсы |
— сразу после покупки квартира переходит в собственность, в ней можно зарегистрироваться, а можно сдавать в аренду, получая доход и сокращая срок окупаемости; — допустимо использовать материнский капитал или ипотеку по льготным программам; — при покупке квартиры документы контролируются гораздо жестче — больше уверенности в ее юридической чистоте; — реально получить налоговый вычет |
— не нужен стартовый капитал для первоначального взноса по кредиту (понадобятся только деньги на оплату от одного до трех месяцев аренды); — не надо собирать пакет документов и ждать одобрения, как в банке (договор найма оформляется в простой письменной форме); — нет серьезных обязательств; — нет необходимости ремонтировать жилье, покупать мебель и утварь; — жилье при необходимости легко сменить — выбор очень большой; — можно откладывать деньги |
Минусы |
— распоряжаться квартирой можно только с разрешения банка-кредитора; — нужно быть готовым к дополнительным расходам (первоначальный взнос, страховка, оценка покупаемой квартиры, госпошлина, услуги риелтора, ремонт, покупка мебели и бытовой техники); — ежемесячные выплаты по кредиту заметно сказываются на бюджете и накладывают дополнительную ответственность; — последствия невыплаты более суровые (если больше нет возможности платить по кредиту, человек лишается квартиры); — в конечном счете покупатель жилья в кредит значительно переплачивает |
— плата за съем — это потерянные деньги: ежемесячная арендная ставка часто сопоставима с ежемесячным ипотечным платежом, но в случае с ипотекой в конце вы получите свою квартиру; — если условия договора найма нарушаются одной из сторон, соглашение будет расторгнуто раньше срока и придется искать другое жилье; — арендное жилье далеко не всегда можно обустроить по своему вкусу; — меняя место жительства, приходится заново адаптироваться — прикрепляться к поликлинике, с трудом записываться в детсад или школу |
Сравнительный анализ провела Оксана Полякова,
заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость»
Где есть шанс окупить квартиру до выхода на пенсию?
Студенты не покупают квартиры, потому что не хватает средств. У зрелых людей средства есть, но не хватает времени: пенсия на носу. Так в каких городах квартиры окупаются быстрее, если сдавать их в аренду? Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики, предлагает взять для расчетов среднюю стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке и среднюю ставку аренды однокомнатной квартиры каждого из 16 городов-миллионников.
Предполагается, что квартира куплена не в ипотеку (то есть стоимость квартиры — итоговая сумма, которую нужно окупить, проценты не выплачиваются).
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости прежде чем они начнут приносить доход (сейчас в среднем по городам-миллионникам срок окупаемости — 19 лет).
Быстрее всего вернуть стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (почти 15 лет), а самый долгий срок окупаемости — в Санкт-Петербурге (почти 25 лет). Выходит, чтобы не сдавать квартиру после выхода на пенсию, нужно приобрести ее в среднем до 40 лет (пенсионный возраст в России составляет 65 лет для мужчин и 60 лет — для женщин).
За последние полгода средний срок окупаемости квартиры увеличился в среднем по городам-миллионникам на полтора года, при этом в Москве — на два года, а в Санкт-Петербурге — на целых пять лет.
Из-за роста цен на недвижимость и одновременного снижения средних ставок аренды сроки окупаемости возросли, а доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась. Так, в среднем по миллионникам она составляет сейчас 5,4% годовых — это меньше, чем проценты по банковскому вкладу.
В начале года доходность была выше (5,9% годовых). Самая высокая доходность от сдачи жилья в аренду — в Челябинске (6,8%): это связано с низкой стоимостью жилья в городе (минимальное значение среди всех миллионников). Самая низкая доходность — в Санкт-Петербурге (всего 4%), Казани (4,2%), Москве (4,6%): в этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников.
Сравнение стоимости квартир на вторичном рынке, арендных ставок, доходности и окупаемости в городах-миллионниках
Город |
Средняя стоимость квартиры, млн рублей |
Средняя ставка аренды в месяц, тыс. рублей |
Доходность, % |
Окупаемость, лет |
Челябинск |
2,38 |
13,4 |
6,8% |
14,8 |
Ростов-на-Дону |
3,85 |
19,2 |
6,0% |
16,7 |
Екатеринбург |
3,97 |
19,8 |
6,0% |
16,7 |
Красноярск |
3,63 |
17,9 |
5,9% |
16,9 |
Новосибирск |
4,08 |
20,0 |
5,9% |
17,0 |
Пермь |
3,15 |
15,3 |
5,8% |
17,2 |
Воронеж |
3,48 |
16,9 |
5,8% |
17,2 |
Волгоград |
3,10 |
14,4 |
5,6% |
17,9 |
Краснодар |
4,63 |
20,9 |
5,4% |
18,4 |
Омск |
3,12 |
13,8 |
5,3% |
18,8 |
Нижний Новгород |
4,32 |
18,2 |
5,1% |
19,8 |
Самара |
3,96 |
15,9 |
4,8% |
20,7 |
Уфа |
3,85 |
15,4 |
4,8% |
20,8 |
Москва |
11,57 |
44,1 |
4,6% |
21,9 |
Казань |
5,69 |
20,0 |
4,2% |
23,7 |
Санкт-Петербург |
8,16 |
27,3 |
4,0% |
24,9 |
По данным Циан.Аналитики
Резюме
Самое главное преимущество покупки — отдавая ежемесячные выплаты (а они будут и в случае с ипотекой, и в случае с арендой), покупатель в конце концов получает квартиру. Арендатор не получает ничего, кроме опыта проживания в чужом жилье.
Бесплатный ипотечный калькулятор от Циан.Ипотеки с возможностью расчета досрочного погашения: оцените ваш ежемесячный платеж по ставкам ведущих банков
Более того, недвижимость регулярно растет в цене — если покупатель приобретет квартиру сейчас, через несколько лет она станет дороже. То есть в итоге хотя бы частично отобьются затраты на ипотечные проценты и/или ремонт.
Источник :https://kaluga.cian.ru/sale/suburban/276043296/
Комментарии
Комментариев пока нет
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.