Хотите продать свою квартиру на пару миллионов рублей дороже или сдать ее по привлекательной ставке, не вкладываясь в дорогостоящий ремонт? Рассказываем по пунктам, как это сделать.
Содержание:
Чем отличается хоумстейджер от дизайнера
- Шаг 1. Расхламление
- Шаг 2. Мелкий (или не очень мелкий) ремонт
- Шаг 3. Изменение функционала комнат
- Шаг 4. Закупка предметов интерьера и отдельных предметов мебели
- Шаг 5. Тщательная уборка и декорирование помещения
- Шаг 6. Фотосъемка
- Шаг 7. Оформление объявления и выход на рынок
Насколько дороже получится продать/сдать
Реальные примеры: до и после хоумстейджинга
Чек-лист. Что можно сделать самостоятельно
Евдокимовы собирались продать свою старую однокомнатную квартиру в Медведкове за 10 млн рублей. Семья обратилась к специалисту — опытному хоумстейджеру. Стороны договорились, что мебель и утварь будут вывезены только после сделки. Хоумстейджер разработал стратегию: по его расчетам, потратив неделю и около 200 тыс. рублей, квартиру можно продать за 11–12 млн рублей — и все благодаря хоумстейджингу.
Хоумстейджинг (от англ. home staging — дом + инсценировка, постановка) — способ предпродажной подготовки недвижимости, создание ее продуманного образа. Цель хоумстейджинга заключается в том, чтобы покупатель или арендатор смог увидеть в квартире свою будущую жизнь и влюбился в эту картинку.
При хоумстейджинге полноценного ремонта, как правило, не требуется — достаточно минимальных вложений, чтобы перекрасить стены, убраться и переставить мебель.
Хоумстейджинг означает не просто привлекательную обстановку для фото, в которой соблюдены принципы интерьерного дизайна и организации пространства. В этой работе важно понимать людей и их потребности.
Хоумстейджер (стейджер) — специалист, который занимается хоумстейджингом. Его задача — рассмотреть в квартире потенциал интересного и уютного жилья. А потом минимальными затратами воплотить это в реальность и грамотно представить результат потенциальным покупателям или арендаторам (в случае со съемным жильем). Хоумстейджер одновременно учитывает и дизайн, и маркетинг, и психологию.
Одна из главных задач стейджера — показать аудитории возможные сценарии жизни в квартире или доме. Продаваемый или сдаваемый в аренду объект должен быть не просто помещением, а домом, в который хочется возвращаться. В таких вариантах потенциальные покупатели или арендаторы чувствуют себя комфортно, именно их они и ищут на многочисленных просмотрах.
Чем отличается хоумстейджер от дизайнера
Основное отличие между хоумстейджером и дизайнером: первый в работе отталкивается от потребности на рынке, второй — от запросов заказчика. То есть хоумстейджер стремится создать понятный, эргономичный и привлекательный интерьер не для индивидуального человека, а для целого сегмента целевой аудитории.
И второе отличие: хоумстейджинг — это не дизайн-проект и не ремонт квартиры, а именно обновление пространства и подготовка к сдаче или продаже.
Базовый сценарий работы хоумстейджера выглядит так:
1. Сперва стейджер помогает заказчику определить, кто мог бы купить его квартиру. Он составляет портрет потенциального покупателя. Что он для этого делает:
- оценивает состояние объекта;
- изучает близлежащую территорию и то, что потенциальный покупатель проверяет сначала: внешний вид двора, инфраструктуру, транспортную доступность;
- анализирует конкурентов;
- определяет целевую аудиторию;
- взвешивает, нужны ли изменения: стоит ли перекрасить стены и выбросить лишнюю мебель;
- просчитывает стоимость работ, закупку необходимых материалов и пр.
2. Дальше начинается самое интересное — работы по хоумстейджингу (читайте ниже главу «7 шагов к идеальной квартире»).
До/после: подготовка к долгосрочной аренде в Москве. Основная задача — точное попадание в аудиторию, которую хотел привлечь хозяин
3. Затем вступают в ход маркетинговые инструменты. В первую очередь это фотографии и правильно составленное продающее объявление. Они помогают позиционировать квартиру так, чтобы привлечь именно ту аудиторию, которая заинтересована в покупке/аренде квартиры.
4. А еще стейджер создает сценарии телефонных разговоров и просмотра объекта.
При таком подходе на просмотр придут только реальные покупатели или арендаторы.
Подготовка квартиры или дома — это не просто уборка, подкраска облупившихся подоконников и вкручивание перегоревших лампочек. Это и расхламление, и добавление света, и перестановка мебели (иногда — ее замена или вывоз). Опытный хоумстейджер подчеркивает достоинства квартиры и находит ее сильные стороны. При этом он не прячет недостатки, хотя и не афиширует их.
Принципиальный момент: продаваемая или сдаваемая квартира должна быть обжитой — голый бетон обработке почти не подлежит. Но если речь о квартире с ремонтом от застройщика в новостройке, хоумстейджинг необходим ей как воздух: слишком велика конкуренция с другими подобными квартирами в этом же ЖК.
С помощью особых психологических приемов стейджер может создать вау-эффект от просмотра. Приятно удивленный человек вряд ли станет торговаться — скорее он решит, что ему очень повезло с этой сделкой.
Хозяевам тоже может потребоваться определенная психологическая помощь. Многим сложно дается расставание со своим домом. В результате некоторые собственники активно сопротивляются переменам на объекте, что не помогает благополучной продаже.
Человеку нужно помочь психологически покинуть свой дом. Техники расставания предполагают деликатный разговор с хозяином, в ходе которого стейджер объясняет ряд моментов:
- почему дорогущий ремонт больше никому не нужен;
- почему продажа по принципу «и так сойдет» — это потеря денег;
- почему порядок, чистота и отсутствие запахов помогут продать квартиру за часы, а не за месяцы.
В итоге заказчик начинает смотреть на недвижимость не как на родной дом, а как на продукт, и спокойно принимает происходящие изменения.
Основная задача хоумстейджинга — сделать из квартиры продукт, а из ее хозяина — продавца, который знает, что именно и зачем он продает.
ВМЕШАТЕЛЬСТВО В СТЕЙДЖИНГ НЕДОПУСТИМО
Хозяин жилья в создании и разработке продукта не участвует. Он лишь предоставляет стейджеру исходные данные. Дальнейшая работа с ним не обсуждается, его правки не учитываются. Это может показаться странным, но стейджинг-проект не обязан нравиться хозяину квартиры.
Владельцы не всегда способны объективно взглянуть на свое жилище, и для решения именно этой проблемы нужны и предварительный разговор, и осмотр объекта, уточняет опытный стейджер Ирина Чу.
Иногда для достижения цели (прибыль, быстрая сделка) даже не нужно вкладывать в квартиру дополнительные ресурсы — достаточно грамотно распорядиться тем, что уже есть. Продумав стратегию и образ квартиры, в которую предполагается влюблять потенциальных покупателей, стейджер переходит к самой интересной части, когда воплощается всё задуманное.
Первая задача — убрать 90% мебели, декора, персонализированных вещей и сувениров. Квартиры, представленные на рынке, часто захламлены: за годы жизни все мы обрастаем большим количеством вещей. Поэтому главное в подготовке таких квартир — избавить их от визуального мусора: вынесите лишние стулья, шкаф-стенку, старое пианино, уберите фотографии, сервизы, все следы вашей персонализированной жизни. Зачастую хороший результат появляется уже на этом этапе, уверяет куратор интенсива «Хоумстейджинг» в Британской высшей школе дизайна, сооснователь дизайн-бюро UN Анастасия Потапова.
Шаг 2. Мелкий (или не очень мелкий) ремонт
Полноценный ремонт — дорого и бессмысленно: новый владелец, вероятно, захочет переделать всё под себя. Проще и эффективнее привести квартиру в приличный вид минимальными усилиями.
Часто квартира становится в разы привлекательнее после покраски стен в однотонный цвет — скучный, но универсальный белый, серый или бежевый.
Хорошая новость: и кухню, и ванную можно обновить небольшими затратами. Покрасить кухонные шкафы, заклеить столешницу пленкой, заменить фурнитуру. В ванной — покрасить плитку, зачистить или заменить затирку, скрыть трубы за дверцами или текстилем. Из важных мелочей — заменить обод унитаза на новый и удобный, повесить новую шторку. Простая белая шторка в ванной решает массу эстетических задач, отмечает Анастасия Потапова.
Шаг 3. Изменение функционала комнат
Этот пункт необязательный, но иногда необходимый. К примеру, иногда стоит поменять местами темный кабинет и расположенную рядом с кухней спальню. Или убрать хозяйскую оранжерею, расчистив путь для солнечных лучей и освещения детской.
Шаг 4. Закупка предметов интерьера и отдельных предметов мебели
Конечно, речь не идет о полной замене мебели. Возможно, к дивану давно просится кофейный столик или на кухне нет ни одного стула.
Шаг 5. Тщательная уборка и декорирование помещения
Именно на этом этапе создаются картины будущей жизни покупателя: здесь он будет пить кофе и смотреть в окно, здесь — отдыхать под хороший фильм, а тут — выспится, потому что в комнате всегда свежо и уютно.
важно
Если вы все еще живете в квартире, необходимо убрать все личные вещи: фотографии, одежду, многочисленные игрушки и все частные коллекции (магнитов, фарфоровых котиков и т. д.).
Картинки создаются с учетом выбранного позиционирования. Здесь стоит быть предельно осторожным, чтобы не перемудрить. Например, будьте аккуратнее с текстилем. Не каждый сможет небрежно бросить плед на диван так, чтобы композиция смотрелась стильно. Велик риск, что небрежность получится вовсе не та, на которую вы рассчитывали.
Попробуйте провести съемку в дневное время — вы увидите колоссальную разницу. А если комната темная (например, когда дневной свет в квартире на первом этаже загораживают деревья) при обработке фотографии подтяните экспозицию на 5–10%, но не более: иначе вы рискуете ввести потенциальных жильцов в заблуждение.
Шаг 7. Оформление объявления и выход на рынок
Этот этап проходит в связке с риелтором, который пишет текст, компонует его с фото и ведет продажу. Стейджер дает рекомендации, которые точно помогут зацепить нужную аудиторию.
В объявлении очень важна последовательность фото — многие упускают это из вида.
Один день может потребоваться для сдачи квартиры в аренду. При этом на нее еще и очередь желающих выстроится — собственник сможет выбрать арендатора по душе.
Одна неделя потребуется для проверки теории стейджера — будет ли объект пользоваться спросом? Если звонков нет, понадобятся корректировки. У хороших специалистов такое случается крайне редко, но и исключать такое нельзя.
Один месяц может пройти с момента публикации объявления до момента перехода права собственности. Например, квартира в поселении Марушкинское после хоумстейджинга ушла за один месяц по цене, озвученной продавцом. Хотя первоначальные прогнозы предполагали бо́льший срок и доход на 500 тыс. ниже.
Насколько дороже получится продать/сдать
После качественной подготовки объекта можно поставить цену выше рыночной и даже по максимальному уровню для этой локации. Важно только соблюдать договоренности между собственником и теми, кто приходит на просмотр. Если фотографии обещают одно, а в действительности потенциальный покупатель/арендатор видит совсем другое, хоумстейджинг не сработает.
Приятная разница между ожидаемым и реальным доходом — вполне логичный результат проделанной работы. К примеру, клиенты Ирины Чу из Самары до проведения стейджинга сталкивались с нежеланием покупателей соглашаться с заявленной ценой. Их можно было понять — квартира была не в лучшем состоянии.
Тогда стейджер Ирина Чу с хозяйкой применили технику деперсонализации: провели расхламление и прощание с квартирой.
Комнату после хоумстейджинга просто не узнать! Кажется, от предыдущей остались лишь шторы и стеллаж. В действительности же ей изменили и назначение: была детская, а стала спальня для взрослых с уголком для работы. Кровать перенесли из другой комнаты, а консоль докупили. Но ключевую роль играют чистота, незахламленность и обилие света.
В итоге квартиру купили за пять дней по верхней планке рынка. Покупатели оказались приятными людьми, которые даже не торговались, что и было основной задачей хоумстейджера.
По оценкам Анастасии Потаповой, грамотный хоумстейджинг увеличивает стоимость продажи готового жилья на 5%, поднимает арендную ставку на 15–30% при краткосрочной аренде и на 20–30% — при долгосрочной.
Что может хоумстейджинг?
Суперспособность хоумстейджинга |
Прибавка к стоимости |
Увеличивать стоимость продажи |
+5% (в случае со «вторичкой») |
Ускорять продажу и сдачу в аренду квартиры в новостройке |
в 2–3 раза |
Увеличивать арендную ставку |
+15–30% (при долгосрочной аренде) |
Увеличивать арендную ставку |
+20–30% (при посуточной аренде) |
Увеличивать спрос на посуточную аренду |
+20% |
Реальные примеры: до и после хоумстейджинга
Рассмотрим на примерах несколько переделок.
Все варианты после объединяет более светлая цветовая палитра. Добиться такого эффекта удалось благодаря добавлению светлого декора и текстиля (штор, покрывал), а также грамотному подходу фотографа, работавшего в светлое время суток.
1. Здесь видно, что две одинокие кровати объединены в одну — арендаторами будут супружеские пары или те, кто путешествуют в одиночку, но любят комфорт. Кровать при этом застелена и от этого комната выглядит гораздо уютнее. Не очень презентабельный пол скрыт симпатичными ковриками.
Подготовка квартиры к краткосрочной аренде. Задача — повысить чек и привлечь платежеспособных людей. Срок реализации — три дня
В комнате много света и воздуха. Такое жилье хочется арендовать.
2. На этих кадрах — еще одна спальня. До хоумстейджинга она создавала ощущение унылого запустения: голая детская кроватка с гигантским плюшевым медведем и не вдохновляющая прилечь кровать не создавали благостного впечатления. Настрой усугублялся не очень здоровым желтым освещением, да и штора выглядит неряшливо.
Квартира в Москве у метро «Теплый Стан» . Срок реализации проекта — одни сутки
Новый текстиль и дневное освещение сотворили чудеса: с фотографии будущего жильца манят хрусткое белье, мягкий плед и кресло, из которого можно наблюдать за потрясающими закатами (их же видно на фотографии).
Продуман и сценарий жизни: комната принадлежит исключительно родителям (детскую кроватку заменил гардероб), здесь можно отдохнуть и побыть как вдвоем, так и наедине с собой. Всё для отдыха!
3. В этих двух помещениях сложно угадать что-то общее, а ведь это одна и та же комната! Стейджер предложил обставить квартиру и был прав: с мебелью образ получился завершенным.
Квартира в Праге: подготовка студии к продаже. Хозяин хотел продать быстро и по максимальной цене. Срок реализации стейджинга — два дня
Перед нами не просто какие-то квадратные метры, а комфортная студия с большим окном и продуманным функционалом. Вот кровать (ее пришлось докупить), вот столик для утреннего кофе с круассаном, вот легкие стулья.
Ничего сложного тут не прибавилось, зато какие разительные перемены! И всего-то за два дня.
4. Из нового тут лишь дорожка на стол и правильный подход фотографа: чуть иной ракурс и светлое время суток. Но посмотрите, как заиграло помещение.
Подготовка к долгосрочной аренде. Задача — сдать максимально быстро в разгар пандемии. Срок реализации проекта — два дня
Само оно при этом не изменилось: стены, стулья, планировка остались прежними, но теперь квартира выглядит презентабельнее. Стало понятно, что за столом удобно ужинать, а после можно перейти в светлую гостеприимную гостиную.
5. И снова работа над созданием сценария. Ребенок хорошо выспался — еще бы, с такой-то кроватью; да и засыпать уютно было, ведь можно почитать на ночь книжку в свете лампы. А утром он готов к ученическим подвигам — вот и столик его заждался!
Подготовка к продаже в новостройке в поселении Марушкинское (Новая Москва). Срок реализации проекта — одни сутки
Личные вещи продавца тщательно спрятаны: нет ни розовых дельфинов, ни многочисленных книг, ни мебельных щитов, непонятно для чего торчащих посреди комнаты. Новый ракурс преподносит пространство в более выигрышном свете.
6. В этом случае докупать ничего не пришлось: стейджер переставил мебель.
Подготовка квартиры к долгосрочной аренде в Сочи
В итоге потенциальный арендатор видит грамотное зонирование и комфортную атмосферу вместо огромной и почти пустой комнаты.
Расценки на услуги хоумстейджера зависят от того, какой сценарий — подготовку к продаже, долгосрочной или краткосрочной аренде — он продумывает. Обратите внимание: затраты на материалы, предметы мебели и предметов интерьера не должны превышать 1% стоимости квартиры.
Как считать затраты на хоумстейджинг:
Расчет услуг специалиста для подготовки к продаже (вариант 1) |
не более 1% стоимости объекта (речь идет о детальной проработке квартиры в несколько комнат) |
Расчет услуг специалиста для подготовки к продаже (вариант 2) |
5% разницы между стоимостью продажи до хоумстейджинга и реальной сделкой после хоумстейджинга |
Расчет услуг специалиста для подготовки к аренде (вариант 1) |
одна месячная арендная ставка |
Расчет услуг специалиста для подготовки к аренде (вариант 2) |
0,5% стоимости квартиры |
Покупка необходимых материалов и предметов (краски, пледов, стульев и т. д.) |
общая стоимость не должна превышать 1% стоимости квартиры, иначе это нерентабельно |
По данным Анастасии Потаповой, куратора интенсива «Хоумстейджинг» в Британской высшей школе дизайна, сооснователя дизайн-бюро UN
пример
Однокомнатный «бабушатник» собственник хочет продать за 10 млн рублей.
Хоумстейджер определяет, что квартиру было бы выгодно продать человеку, который только начинает самостоятельную жизнь и пока не обзавелся парой: рядом много учебных заведений и бизнес-центров.
В результате решено провести следующие метаморфозы:
- перекраска морально устаревших стен в модный скандистиль — 17 тыс. рублей; красить предстоит кухню, коридор и санузел — работы собственник готов выполнить самостоятельно;
- перестановка — бесплатно;
- качественная уборка и расхламление — бесплатно;
- покупка новых штор, светильников и коврика в ванную — 10 тыс. рублей;
- гонорар хоумстейджеру — 100 тыс. рублей (1% суммы продажи);
Итого: 127 тыс. рублей — притом что с наибольшей долей вероятности квартира будет продана на 5–10% дороже, то есть за 10,5–11 млн рублей. Получится не только выиграть в цене несколько сотен тысяч рублей, но и сэкономить время, так как квартира будет продана быстрее.
Чек-лист. Что можно сделать самостоятельно
- По возможности уберите темные тона и нагромождения вещей. Надо сделать пространство легким, светлым и визуально просторным.
- Проведите фотосессию в светлое время суток (искусственное освещение включать не стоит). Хоумстейджинг не предполагает обработки в фоторедакторе до неузнаваемости, но в большинстве случаев необработанные фотографии представляют квартиру гораздо хуже, чем она выглядит в реальности.
- Мебель нужно расставить так, чтобы покупатель мог представить свою жизнь в этой квартире. Журнальный столик должен стоять рядом с диваном, а не на расстоянии 3 м от него. Телевизор не должен висеть над детской кроваткой. На балконе вместо склада с лыжами и банками лучше поставить шезлонг для созерцания вида.
- Свет. Старые советские люстры замените на современные светильники. Это сразу преображает квартиру. Проверьте, чтобы в светильниках горели все лампочки, а свет был везде одинаковой температуры: не смешивайте холодное и теплое освещение.
- Уюта интерьеру добавляет текстиль: купите пару декоративных подушек, плед, новые шторы, полотняную дорожку на обеденный стол.
- Минимизируйте недостатки. Дырку в стене (если она не сквозная) спрячьте под картиной, трубы в санузле замаскируйте системой хранения, потертости на полу закройте современным ковриком или положите новый линолеум/ламинат — это не так дорого и сложно, как кажется. Некоторые эксперты рекомендуют просто перекрасить пол, при этом даже высохшая краска не должна оставлять следов на белых носках.
- Важно различать детали и визуальный шум. Идеальные поверхности — пустые. Или почти пустые: одна ваза, одна книга и пара чашек с чайником на всю комнату — хорошо. Немытые чашки в раковине, сумка хозяйки, 15 флаконов с духами — плохо.
- Окиньте квартиру придирчивым взглядом и ответьте себе на вопрос: хотели бы вы в такой жить?
Вывод
Продажа недвижимости — это бизнес, в котором задействовано множество людей и сервисов. Хоумстейджинг упрощает взаимодействие хозяина объекта и покупателя на всех этапах этого процесса.
Квартиры, в которых проведен хоумстейджинг, приносят прибыль всем участникам сделки и практически никогда не задерживаются на рынке.
Источник:https://kaluga.cian.ru/stati-chto-takoe-houmstejdzhing-i-kak-eto-rabotaet-325088/
Комментарии
Комментариев пока нет
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.