« Назад

Что будет с ценами на жилье при низкой стоимости нефти 26.05.2016 10:55

Цены на первичном рынке недвижимости с начала года снизились, но незначительно - максимум на 15 процентов, и то лишь в нескольких регионах. И в ближайшее время, по оценкам экспертов, жилье будет только дешеветь.

Дело в том, что в долгосрочной перспективе низкая стоимость нефти, наоборот, может привести к удорожанию квадратного метра. Такое мнение высказала управляющий партнер "Метриум ГруппМария Литинецкая. "В условиях кризиса застройщики работают с минимальной маржинальностью, - уверена она. - Дальнейшее снижение цен приведет к убыточности бизнеса. Естественно, никто из девелоперов не будет работать на таких условиях. Соответственно не исключено, что со временем количество новых проектов снизится. Сокращение предложения всегда приводит к повышению спроса и, как следствие, росту цен".

Хотим мы этого или нет, цены на нефть всегда коррелируются со стоимостью жилья. Даже элитная недвижимость, цены на которую исторически номинировались в долларах, за прошлый год перекочевала в рублевую зону. Застройщики пытаются делать прогнозы: "в ближайшие 2 года, пока идут ранее начатые стройки и есть господдержка ипотеки, цены на жилую недвижимость будут следовать за колебаниями на нефтяном рынке, - рассказала "РГ" партнер, генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова. - Спрос, однако, продолжает стремительно сокращаться в связи с общим снижением покупательской способности населения. В перспективе двух-трех лет объем строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья должен сократиться. Тем более что у крупных застройщиков такой тренд уже наметился. Это и будет тот момент, когда цены на жилую недвижимость перестанут двигаться параллельно нефтяным котировкам".

Девелоперы вынуждены придерживаться гибкой ценовой политики и предлагают клиентам дисконты и длительные рассрочки

Уже сейчас девелоперы вынуждены придерживаться гибкой ценовой политики и предлагают клиентам дисконты и длительные рассрочки. Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин вынужден признать: покупательская способность населения, формирующая платежеспособный спрос, в этой ситуации оставляет желать лучшего. Нет спроса - нет продаж, застройщики несут убытки, вынуждены дисконтировать, вводить всевозможные скидки и акции. "Это такое скрытое фактическое снижение цен, - поясняет он. - Не думаю, что в ближайшее время оно будет сильным, поскольку и цены на нефть тоже ведут себя неоднозначно, как на качелях. Однако в течение 2016 года, скорее всего, цены на недвижимость в целом будут снижаться".

Хотя ряд экспертов склонны рассматривать и позитивный сценарий развития ситуации на рынке. "Если за такой короткий промежуток времени произойдет экономическое чудо в виде начала открепления экономики страны от цены на нефть и будут приняты дружелюбные бизнесу законы и реформы, то цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, могут начать расти, - полагает Ольга Тараканова. - Коммерческая недвижимость уже на протяжении 7-8 лет старается мимикрировать в жилую. Застройщики придумывают разные новые форматы: апартаменты, лофты и т.п.

Если раньше это касалось только элитного сегмента, то последние три-четыре года активно распространилось и на все остальные. Спрос и цены на коммерческую недвижимость после 2008 года в целом постепенно падали, хотя нефтяные цены росли".

Чувствуется сильное напряжение на рынке как среди владельцев, так и среди потребителей коммерческой недвижимости. Те, кто не смог вовремя подстроиться, сейчас вынужден мириться с простоями площадей и еще большим снижением цены аренды/продажи по сравнению с ранее запланированными финансовыми параметрами проектов. В связи с этим по коммерческой недвижимости прогнозы менее оптимистичные, чем по жилой, уверена Ольга Тараканова. На фоне падения цены на нефть при существующей структуре российской экономики желающих открывать новый и развивать имеющийся бизнес все меньше и меньше. Соответственно, цена на коммерческую недвижимость будет снижаться.

На жилую недвижимость цены могут вырасти, к примеру, при ослаблении рубля, так как большая часть строительных материалов и инженерии по-прежнему приобретается у западных поставщиков. "Скорее рынок ожидает некая стагнация за счет постоянного изменения структуры предложения, - рассказал "РГ" руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. - Однако в рамках каждого отдельного проекта рост цен будет в зависимости от стадии строительной готовности".

Аналитики уверены, что, несмотря ни на какие экономические катаклизмы, стабильным спросом будет и дальше пользоваться жилье комфорт- и бизнес-класса. "Колебание цен на проекты в этих сегментах в сторону отрицательной динамики минимально и связано в основном с выходом либо новых проектов, либо дополнительным объемом в отдельно взятом комплексе", - пояснил Владимир Богданюк.

В начале этого года была отмечена новая тенденция на рынке жилой недвижимости: новые проекты выходят дешевле прошлогодних, но в рамках строящихся проектов удешевления не происходит. То есть не бывает такого, когда квартира на начальном этапе в будущем будет стоить дешевле. В результате часть стоимости квадратного метра съедает инфляция.


Между тем
В 2016 году уже обанкротилось 167 компаний (за январь), в январе 2015 года их было на 81% меньше. По итогам прошлого года в России были признаны банкротами 2,7 тысячи застройщиков, что в пять раз превышает показатели 2014 года, говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В агентстве уточнили, что большинство банкротов нынешнего кризиса - малые предприятия, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков при строительстве.

Комментарий

Федор Туркин, председатель совета директоров группы компаний "Росстройинвест":
- Можно заметить, что сейчас цены на жилье не растут. В то же время в последние годы себестоимость квадратного метра только увеличивалась. Все внутренние издержки уже давно оптимизированы. Это касается всех сегментов, даже того жилья, что возводится с преобладающим использованием отечественных материалов. У строителей нет возможности опускать цены ниже нынешнего уровня, поскольку рентабельность в отрасли сейчас очень скромная. Мы несколько лет назад работали на рентабельности 25-30 процентов, пару лет назад она составляла 15-20 процентов, а сейчас данный показатель приблизился к 5-6 процентам. С другой стороны, застройщики столкнулись с ограничением спроса. Оценки разные, в среднем говорят о снижении на 30 процентов.

Ожидать того, что в нынешних условиях граждане будут делать ставку исключительно на жилье с уменьшенным метражом, я бы не стал. Застройщики достаточно грамотно ориентируются на рынке, они прекрасно знают, в какой локации пользуются спросом студии, а где люди предпочитают квартиры большего метража. Поэтому под одну гребенку не стоит весь рынок причесывать. Спрос различается не только в конкретных микрорайонах, в каждом субъекте свои предпочтения. В Москве, допустим, квартиры выбирают метражом побольше, чем в Петербурге. А в Московской области площади примерно как в новостройках Северной столицы. В Ленинградской области проекты чуть скромнее.

В нынешних условиях для застройщика очень важно сохранить доверие граждан. Так, наша группа компаний все объекты сдает в срок или досрочно. В прошлом году мы в срок сдали три инвестиционных проекта и ввели в эксплуатацию больницу в Полюстрово. И в этом году приложим все силы, чтобы выполнить все наши обязательства.

В целом на рынке недвижимости сейчас "время покупателя". У бизнеса есть понимание того, что деньги для граждан стали дороже и труднее и людям стараются идти навстречу. Если же кризис затянется, то цены на жилье все равно будут расти, но полагаю, что увеличение не выйдет за рамки инфляции.


Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль:
запомнить