Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году

« Назад

Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году 07.03.2025 00:00

Налог на доходы физлиц от продажи недвижимости с 2025 года начисляют по-новому. Рассказываем, как рассчитать НДФЛ тем, кто продаёт жильё в этом году, какие действуют ставки и всех ли касаются изменения.

Содержание статьи

Кого касаются нововведения

С 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%. Поправки в Налоговый кодекс внёс Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ.

важно

Нововведения актуальны для тех, кто продаст недвижимость начиная с 1 января 2025 года. Декларацию при этом надо будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля 2026-го.

При продаже жилья в 2024 году действуют старые правила, а декларацию следует подать до 30 апреля 2025 года.

Напомним, что в стандартном случае минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет пять лет. Но если объект подарен близким родственником, унаследован, получен по договору пожизненного содержания с иждивением, был приватизирован или является единственным жильём продавца, то срок сокращается до трёх лет (пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).

При соблюдении ряда условий от НДФЛ освобождаются семьи с детьми, даже если минимальный срок владения жильём ещё не истёк.

Как рассчитывают НДФЛ, если жильё было продано в 2024 году

Ставка НДФЛ в 2024 году для налоговых резидентов России составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%.

пример

Андрей в июне 2024 года продал за 5 млн рублей квартиру, купленную в 2022 году за 3,5 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, поэтому ему придётся заплатить НДФЛ: 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.

Для уменьшения налога он может применить фиксированный вычет в размере 1 млн рублей, тогда НДФЛ = (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.

А если Андрей может подтвердить свои расходы на покупку квартиры, то НДФЛ = (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.

Применять одновременно и вычет 1 млн рублей, и схему «доходы минус расходы» нельзя — надо выбрать что-то одно.

Если Андрей в 2024 году продаст ещё какое-то имущество, облагаемое НДФЛ, например гараж или машину, это никак не повлияет на ставку налога.

Как рассчитывают НДФЛ, если жильё продано в 2025 году

С 1 января 2025 года НДФЛ рассчитывают по прогрессивной шкале: теперь ставка налога зависит от размера полученной прибыли.

То есть если налоговый резидент России получил доход от продажи недвижимости или принял её в дар не от близкого родственника — это тоже доход с точки зрения Федеральной налоговой службы, он облагается налогом в зависимости от размера прибыли.

важно

Под прибылью понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет 1 млн рублей.

Минимальные сроки владения в 2025 году остались прежними: три или пять лет.

Всего на прогрессивной шкале налогообложения пять ступеней — от 13 до 22%: чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога. Но в случае нетрудовых доходов — продажи недвижимости и другого личного имущества, получения дивидендов по акциям, процентов по вкладам и т. д. — ступеней только две.

Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года

Прибыль	Налоговая ставка
До 2,4 млн рублей	13%
Свыше 2,4 млн рублей	312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей

примеры

1. Евгений в 2025 году продал за 3 млн рублей квартиру, купленную в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку он подтвердить не может, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся только фиксированный вычет.

Считаем прибыль: 3 млн – 1 млн вычета = 2 млн рублей.

Так как сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%, и Евгений в 2026 году заплатит налог на доходы в размере: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.

2. Павел в январе 2025 года продал за 8 млн рублей квартиру, которую купил в апреле 2022-го за 5 млн. Расходы подтверждены, минимальный срок владения ещё не истёк.

Считаем прибыль: 8 млн – 5 млн = 3 млн рублей.

Превышение лимита составило: 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей. На эту сумму будет начислен налог по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.

Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.

Если бы Павел продал квартиру в 2024 году, он бы заплатил весь налог по одной ставке: (8 млн – 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.

Но надо учитывать, что доход рассчитывается как сумма от продажи всего имущества за год, и налог начисляется на общую прибыль от реализованного имущества.

Поэтому, если Игорь в 2025 году продал квартиру с прибылью 2 млн рублей и автомобиль с прибылью 1,2 млн рублей, то НДФЛ будут считать от общей налогооблагаемой прибыли: 2 млн + 1,2 мл = 3,2 млн рублей, а не на каждый объект отдельно.

То есть Игорь должен будет заплатить налог на доходы в размере: 312 тыс. + (3,2 млн – 2,4 млн) × 15% = 432 тыс. рублей.

Таким образом, с 2025 года налоговые резиденты РФ уплачивают НДФЛ по прогрессивной шкале в зависимости от размера полученной прибыли.

Дата фактического получения дохода определяется как день его выплаты (пункт 1 статьи 223 Налогового кодекса РФ, письмо Федеральной налоговой службы от 22.05.2014 № БС-4-11/9939@).

Поэтому, если при продаже недвижимости расчёт произошёл в 2024 году, а государственная регистрация сделки — в 2025-м, доход продавца налоговая отнесёт к 2024 году: он заплатит НДФЛ по ставке 13% независимо от размера полученной прибыли.

Главное

— С 1 января 2025 года ставка НДФЛ при продаже недвижимости зависит от размера полученной прибыли.

— Если прибыль составила до 2,4 млн рублей, ставка НДФЛ при продаже жилья составит 13%.

— Если полученная прибыль свыше 2,4 млн рублей, НДФЛ составит: 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей.

— Если вы продали жильё в 2024 году, то уплачиваете НДФЛ по старой ставке — 13%. Сделки 2025 года облагаются налогом уже по новым правилам.

— Минимальный срок владения недвижимостью в 2025 году не изменился: пять лет по общему правилу, но в некоторых случаях он сокращается до трёх лет.