Инвестиции в недвижимость: альтернативы нет.

В условиях нестабильности мировой экономики и неуверенности отечественных инвесторов в перспективах развития экономики российской недвижимость остается надежным объектом для инвестирования.

Эксперты подсчитали - именно в сфере недвижимости в 2013 году были сделаны самые крупные капиталовложения. Однако чем выше ценовая планка, тем более своеобразными становятся формы инвестирования. Так, на мировом рынке активнее всего вкладывались средства в коммерческую недвижимость: более 7 млрд. долларов за 2013 год, с учетом того, что примерно 50% заключенных сделок имели бюджет равный и более 300 млн. долларов.

Что же касается российского рынка, то тут бюджеты покупки были скромнее, коммерческая недвижимость была менее популярна, а главное - прямых инвестиционных сделок оказалось гораздо меньше. Распространенная форма отечественного инвестирования - покупка не самого объекта недвижимости, а его формального владельца. Зачастую с помощью таких непрямых сделок осуществлялись расчеты с российскими компаниями за рубежом - одна компания продавала другой компании российское юрлицо (чаще всего ООО) с объектами недвижимости на балансе.

Начало 2014 года остается выгодным временем для совершения инвестиционных сделок на рынке. Колебания валютных курсов и умеренная доходность по золоту (в последние дни она выросла, но эксперты считают, что скоро цены на золото достигнут своего предела) делают недвижимость не только безопасным способом сохранения богатства, но и средством его приумножения. Если удастся верно выбрать сегмент, тип недвижимости и оптимальную цену сделки.

Естественный порог доходности инвестиционной сделки в начале 2014 года находится на уровне 50-60 млн. руб. Приобретения выше этой ценовой планки будут рискованными, кроме того, на современном рынке трудно будет привлечь заемные средства для финансирования сделки. Однако сделки ниже этого уровня не только проще заключить, но и выгоднее проводить: по мнению экспертов, сейчас осталось множество выгодных предложений именно в этом диапазоне, что позволяет инвесторам не рисковать, вкладываясь в переоцененный объект.

Инвестирование в московские метры: все еще выгодно

Ожидания инвесторов в 2014 году тесно связаны с новой строительной политикой Москвы. Как известно, в прошлом году активным застроечным полем стала не сама столица, а территории за ее традиционными границами - как в ближнем Подмосковье, так и в Новой Москве. Активные стройки столицы сместились за МКАД, и цены на жилые комплексы, расположенные на официальной территории столицы, предсказуемо выросли. Также в 2014 году ожидается повышение арендных ставок для всех объектов недвижимости, находящихся в черте города.

Еще одним фактором, воздействующим на инвестиционную сферу, стало возвращение на рынок отложенного спроса - устойчивая тенденция к росту цен дала понять покупателям, откладывающим покупку, что ждать возможного удешевления недвижимости в Москве бесполезно, и многие пытаются купить жилье в столице сейчас, пока цены находятся на приемлемом для них уровне. Этому способствует и возрождение ипотечного кредитования, которое предоставляет покупателям кредитный механизм для покупки.

Все это стимулирует интерес инвесторов к московской недвижимости.

Стоит отметить, что для тех частных инвесторов, кто привык инвестировать в недвижимость или имеет давно сформированные планы на этот счет, альтернатив для таких вложений нет. Инвестиции в недвижимость основаны на праве собственности, и недвижимость представляет собой стабильный, материальный объект, который инвестор контролирует напрямую. Вложения в недвижимость позволяют с высокой степенью надежности защитить средства от инфляции.

Долгосрочные и краткосрочные инвестиции на рынке недвижимости

Стабильно растущий рынок недвижимости открывает широкие возможности для краткосрочных инвестиций в недвижимость: инвестор может вложить средства в недвижимость на стадии котлована и к моменту завершения строительства получить готовый к продаже объект, цена которого за этот период заметно увеличилась. Для краткосрочного инвестирования необходимо, чтобы цены на недвижимость постоянно росли, поскольку только в режиме активного роста повышение стоимости строящегося объекта покрывает все издержки и выступает в качестве «страховки» инвестиционной сделки. Высокие риски в данном случае уравновешиваются высокой доходностью сделок.

Долгосрочные инвестиции в недвижимость часто связаны с комбинированным использованием объекта недвижимости: после завершения строительства инвестор может сдавать недвижимость в аренду. Это позволяет инвестору дождаться максимально удобного момента для продажи недвижимости, когда цены, по его мнению, будут на пиковом уровне, или когда средства понадобятся для других сделок. Кроме того, до момента продажи недвижимость будет приносить прибыль. Таким механизмом инвестирования с отложенной продажей пользуются частные инвесторы, которым по определенным причинам нужно «придержать» купленный объект недвижимости на заданный период времени. Это может быть квартира для детей, купленная заранее, или же квартира, которую собственники рассматривают как альтернативу пенсионному фонду.

В зависимости от цели инвестирования инвесторы могут выбирать объекты разного класса, однако пальму первенства по-прежнему удерживает жилье эконом-класса. Такие объекты отличаются повышенной ликвидностью, пользуются спросом при съеме в аренду, а их относительно невысокая стоимость позволяет частным инвесторам покупать квартиры для детей или в качестве будущего «пенсионного фонда».

Комфортное вложение денег

Эксперты консалтинговой компании Ernst & Young в ходе отдельного исследования опросили ведущих игроков рынка - более 500 инвестиционных компаний, банков, включая как российских, так и зарубежных игроков, а также так называемое ядро сегмента - компании, которые активно работают на рынке недвижимости все последние годы. Большинство опрошенных подтвердили привлекательность российского рынка недвижимости для инвестирования в 2014 году. Они ожидают упрочения тенденции к диверсификации инвестиционных портфелей - приобретения недвижимости из разных сегментов, роста интереса к коммерческой недвижимости и спекулятивным сделкам.

Однако большинство компаний, которые занимаются застройкой, не отмечают интереса инвесторов к рисковым вложениями в объекты спорного позиционирования или те, которые нуждаются в улучшении. По их мнению, сейчас по-прежнему популярна жилая недвижимость массового сегмента.

И если раньше эту нишу прочно занимал эконом-класс за счет своей востребованности, распространенности и наличия хорошей базы для роста цены, то сегодня этот тип недвижимости почти вытеснен с московского рынка. Как таковая, недвижимость эконом-класса в Москве уже не строится, считают специалисты. Ей на смену пришел относительно новый для рынка подкласс - так называемый «комфорт-класс», недорогие новостройки повышенной комфортности, застройщики которых зачастую предлагают покупателям услуги, аналогичные услугам, входящим в стандартное предложение для бизнес-класса. Это не только обустроенная территория со всеми коммунальными постройками, газонами и продуманной торговой инфраструктурой, но и собственная управляющая компания, которая предлагает жильцам услуги по ведению хозяйства, но также может и содействовать сдаче жилья в аренду.

Такого рода проекты являются идеальным объектом для инвестирования, как краткосрочного, так и долгосрочного. Традиционно высокое качество возводимых домов комфорт-класса, их удачное расположение и наличие дополнительных преимуществ (отделка квартир, собственная УК, наличие инфраструктуры и благоустроенной территории) позволяет выгодно продавать квартиры сразу после завершения строительства. Инвесторы, предпочитающие долгосрочное инвестирование, получат большие прибыли, продав объект недвижимости после того, как его цена предсказуемо повысится. Квартиры комфорт-класса удобно использовать в качестве рентной недвижимости: обустроенность жилых комплексов на уровне бизнес-класса и наличие УК, готовой содействовать сдаче жилья в аренду, полностью соответствуют запросам потенциального рантье.

Материал взятс сайта Restate.ru

Мария Хмелевская

Инвестиции в недвижимость: альтернативы нет

Инвестиции в недвижимость: альтернативы нет.

Комментарии