Инвестиции в жилье теряют привлекательность

Из-за введения эскроу-счетов доходность инвестиций в жилье упадет в 2,5 раза, считает Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg.

• С 1 июля 2019 года в РФ вводится новый механизм финансирования жилищного строительства — через эскроу-счета, на которые дольщики будут перечислять деньги за покупку квартир в новостройках. Счета откроют застройщики в утвержденных государством банках. Деньги дольщиков будут находиться в доверительном управлении банков. А застройщик получит их только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и хотя бы один покупатель оформит квартиру в собственность.

Больше всего снизится инвестпривлекательность проектов по строительству жилья эконом-класса, так как себестоимость его возведения близка к цене продажи — маржа невелика. Застройщики получают деньги на возведение таких объектов за счет привлечения денег дольщиков на самых ранних этапах строительства. С введением обязательного перехода на эскроу-счета компании лишатся такой возможности. Вместо денег дольщиков (по сути, беспроцентных займов) им придется использовать проектное банковское финансирование. Сейчас банки дают кредиты под 11-15%, говорит директор департамента внешних коммуникаций «Master Девелопмент» Дарья Баранова.

Чем выше категория жилья и больше маржа застройщика, тем меньше его потери от перехода на новый механизм финансирования. Однако даже в премиальных категориях доходность может упасть в 1,5 раза, считает Пашков.

 

Спрос уже не тот

Компенсировать потери можно было бы за счет роста цен — на 15-25% в зависимости от категории жилья. Однако спрос на квартиры в 2019 году и без того сократится, так что значительно повышать цены будет невозможно, считают в Knight Frank. В 2018 году, опасаясь рост цен после перехода на проектное финансирование, россияне спешно скупали недвижимость, и теперь спрос в значительной степени удовлетворен, говорят в компании ЦИАН.

Например, в Петербурге в 2018 году продано 5 млн м2 жилья — на 20% больше, чем в 2017-м (данные КЦ «Петербургская недвижимость»). Ажиотажный спрос привел к росту цен: в среднем они увеличились в Петербурге на 5,5%, а в проектах эконом- и комфорт-класса — на 10-13%, подсчитали в Knight Frank.

Глава и совладелец компании «Дальпитерстрой» Анатолий Скоров считает, что если государство будет стимулировать спрос населения на жилье, например, снизив ставки ипотечного кредитования, то рост цен возможен.

 

Ставка 0,01%

В выигрышном положении окажутся девелоперы, сформировавшие запас земельных участков, так как им какое-то время не потребуется тратиться на приобретение участков. Многие девелоперы отмечают, что запаслись землей минимум на пару лет вперед. В итоге спрос на землю может упасть, и ее стоимость снизится в 2-3 раза, прогнозирует Николай Пашков.

«Мы уже замечаем снижение объема сделок с землей под жилое строительство в Петербурге. В 2018 году этот показатель сократился почти на треть, до $530 млн, по сравнению с итогами 2017 года», — говорит Пашков. Особенно снизится спрос на участки для редевелопмента, занятые промышленными предприятиями, считает Пашков.

«Падение доходности частично будет компенсировано за счет применения банками диверсифицированной процентной ставки на инвестиционной стадии», — считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если на эскроу-счетах застройщика будет достаточно денег дольщиков, готовых приобрести жилье, то банки будут устанавливать для таких объектов более низкие ставки по проектному кредитованию.

Например, Сбербанк уже заявлял, что готов кредитовать застройщиков под 5% годовых, если кредит будет полностью обеспечен деньгами покупателей жилья на эскроу-счете. А если денег на счете будет больше, чем нужно для строительства дома, то банк может понизить ставку до 0,01%.

Останется только половина

Нововведения приведут к массовому исходу с рынка застройщиков: они не выдержат снижения маржинальности, не смогут привлечь кредиты и либо обанкротятся, либо ликвидируют компании и переключатся на другие виды бизнеса, считают участники рынка. За последний год число застройщиков, находящихся в активных стадиях банкротства, выросло в 1,7 раза, подсчитали эксперты Национального объединения застройщиков жилья. В феврале 2018-го таких компаний в России было около 250, год спустя — 418.

 

Глава Сбербанка Герман Греф подтвердил, что банки не будут финансировать сомнительные, с их точки зрения, компании. По мнению Грефа, по этой причине уйдут с рынка 30-35% девелоперов. Сейчас эти компании работают на рынке, так как им удается вводить дольщиков в заблуждение и продавать жилье. Но эти строители «не соответствуют никаким критериям» кредитоспособности, уверен Греф. «Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять», — заявил Греф в интервью телеканалу НТВ в кулуарах Российского инвестиционного форума в Сочи 14 февраля.

Банки готовы кредитовать до 70% (в редких случаях и для крупных игроков до 80%) стройки, оставшиеся средства застройщик должен изыскивать сам. Кроме этого, кредитовать под залог самого объекта строительства банки не всегда готовы, отмечает Дарья Баранова. Застройщик должен предоставить залог для банка — земельный участок, долю в другом объекте с высокой степенью готовности, часть акций и т.п. Без этого застройщик не может рассчитывать на хорошие кредитные условия. «Так что реальные шансы получить минимальный процент под проектное финансирование есть исключительно у крупных застройщиков. У небольших и средних компаний прогнозируемый процент вряд ли будет ниже 14%. Оптимальным для развития отрасли были бы ставки до 7-8,5%», — комментирует Дарья Баранова.

Василий Селиванов, руководитель девелоперского холдинга Legenda, предполагает, что фильтр кредитоспособности могут не пройти до 50% застройщиков. А вот спрогнозировать развитие ситуации для оставшихся на рынке компаний сейчас трудно, считает Василий Селиванов. «Объем предложения резко сократится, в итоге цены вырастут. Насколько именно, нельзя сказать. Но, возможно, этот рост не только компенсирует оставшимся участникам потерю доходности от перехода на эскроу-счета, но эти компании еще и выиграют», — считает Селиванов.

Дарья Баранова полагает, что снижение доходности в 2,5 раза возможно, но скорее в перспективе, а не в 2019 году. «У многих девелоперов есть заделы, которые позволят им еще какое-то время работать в рамках старых правил игры, небольшая часть застройщиков строят на свои средства, не привлекая банковское финансирование, поэтому говорить о глобальном сокращении рентабельности в краткосрочной перспективе не приходится».